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Novelle des Maklergesetzes – Einführung des Bestellerprinzips

„Novelle für mehr Gerechtigkeit bei Maklerprovisionen“

Am Mittwoch, den 23.03.2022, ist der Gesetzesentwurf zur „Novelle für mehr Gerechtigkeit bei Maklerprovisionen“ in die parlamentarische Begutachtung gegangen. Damit sollen nun die bereits im Koalitionsabkommen angekündigten Änderungen zum Maklergesetz umgesetzt werden. Konkret geht es um die Einführung des sogenannten „Bestellerprinzips“: Künftig soll beim Abschluss eines Wohnungsmietvertrags derjenige, der einen Makler beauftragt, diesen auch bezahlen. Die Novelle soll spätestens Anfang 2023 in Kraft treten.

Paradigmenwechsel – „Wer anschafft, der zahlt“

Das geplante Bestellerprinzip führt zu einem Paradigmenwechsel in der Immobilienbranche in Österreich. Während dieses Prinzip (in strenger Ausgestaltung) in Deutschland bereits seit 2015 gesetzlich verankert ist, verlangte die bisherige österreichische Praxis dem Mieter bis zu zwei Bruttomonatsmieten ab, auch wenn die (erste) Beauftragung fast immer durch den Vermieter erfolgte.

Durch die Novelle soll der Mieter von Wohnräumlichkeiten in Zukunft von der Zahlung der Maklergebühr befreit sein. Die Verpflichtung zur Zahlung soll vielmehr denjenigen treffen, der den Makler beauftragt („Wer anschafft, der zahlt“). Entsprechend dem neuen § 17a des Maklergesetzes ist maßgeblich, wer als erster Auftraggeber des Maklers agiert. Nur mit diesem kann der Makler eine Provision vereinbaren.

Mit dem Wohnungssuchenden als erstem Auftraggeber kann auch dann keine Provision vereinbart werden, wenn der Vermieter am Unternehmen des Maklers unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben kann (und vice versa). Dasselbe gilt im Falle einer Verflechtung von Hausverwaltungen und Makler.

Um Umgehungen zu vermeiden, kann außerdem dann keine Provision vom Mieter als erstem Auftraggeber verlangt werden, wenn der Makler eine Mietwohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder anderweitig für einen eingeschränkten Interessentenkreis bewirbt. Unabhängig von § 27 MRG sind zudem Vereinbarungen unwirksam, die den Mieter im Zusammenhang mit der Vermittlung der Wohnung zu einer (sonstigen) Leistung an den Vermieter, den Makler, den früheren Mieter oder sonstige Dritte verpflichten.

Für gewerbliche Vermietungen, Dienstwohnungen sowie Kauf und Verkauf von Wohnungen gilt das Bestellerprinzip jedoch auch künftig nicht und auch die Doppelmaklertätigkeit bleibt durch die Gesetzesnovelle unberührt.

Der Verstoß gegen die neuen Bestimmungen soll künftig mit Verwaltungsstrafen bis zu EUR 3.600 geahndet werden.