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Stefan Arnold
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1. Sachlicher Anwendungsbereich und einheitlicher Stichtag

Das MieWeG gilt für alle Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Dies umfasst insbesondere Altbauten, geförderten Wohnbau sowie freifinanzierte Neubauten. Ausgenommen bleiben beispielsweise Geschäftsraummieten und reine Ein-/Zweifamilienhäuser außerhalb des MRG.

Die wohl markanteste strukturelle Änderung ist die Vereinheitlichung des Valorisierungszeitpunkts:

• Einheitlicher Stichtag: Indexanpassungen dürfen künftig ausschließlich mit Wirkung zum 1. April eines Kalenderjahres vorgenommen werden.
• Frequenz: Eine Valorisierung ist nur noch einmal pro Jahr zulässig. Unterjährige Anpassungen aufgrund von Schwellenwertklauseln sind ex lege unwirksam.

2. Das neue Berechnungsmodell

Das Herzstück der Reform ist die Entkoppelung der Mietpreise von der tatsächlichen Inflationsrate (VPI). Übersteigt die durchschnittliche Inflation des Vorjahres die 3-Prozent-Marke, greift eine neue Deckelungsregelung.

Die Berechnungslogik gemäß § 1 Abs. 2 MieWeG:

• Inflation < 3 %: Volle Anrechnung der Indexsteigerung
• Inflation > 3 %: Basisbetrag von 3 % zuzüglich lediglich der Hälfte des darüber hinausgehenden Prozentsatzes

Beispiel: Bei einer durchschnittlichen Jahresinflation von 7 % ergibt sich ein zulässiger Erhöhungssatz von lediglich 5 % (3 % + [7-3] % / 2).

Zudem ist bei Neuverträgen die Aliquotierungsregel zu beachten: Im ersten Jahr nach Vertragsabschluss darf die Indexveränderung nur anteilig (pro rata temporis) für jene Monate verrechnet werden, in denen das Mietverhältnis im vorangegangenen Kalenderjahr bereits bestand.

3. Verschärfte Deckelung im Vollanwendungsbereich (2026–2027)

Für den preisregulierten Bereich (Richtwert- und Kategoriemieten) hat der Gesetzgeber für die Übergangsphase noch engere Grenzen normiert, die unabhängig von der tatsächlichen Inflation gelten:

• Per 1. April 2026: Maximale Erhöhung von 1,0 %.
• Per 1. April 2027: Maximale Erhöhung von 2,0 %.

Erst ab 2028 erfolgt der Übergang in das allgemeine MieWeG-System.

4. Verlängerung der Mindestbefristung auf fünf Jahre

Flankierend zur Mietpreisbremse wurde § 29 MRG novelliert. Für Vermieter, die als Unternehmer im Sinne des KSchG agieren (i. d. R. ab 5 vermieteten Einheiten oder professioneller Verwaltung), erhöht sich die gesetzliche Mindestbefristungsdauer von drei auf fünf Jahre. Unterschreitungen führen zur Unwirksamkeit der Befristung und damit zu einem unbefristeten Mietverhältnis.

5. Operative Herausforderung: Das Günstigkeitsprinzip

Das MieWeG ersetzt bestehende Verträge nicht, sondern begrenzt sie. In der Praxis ist daher zwingend eine Parallelrechnung erforderlich:

1. Ermittlung des Erhöhungsbetrags laut Mietvertrag
2. Ermittlung des Deckels laut MieWeG
3. Vorschreibung des jeweils niedrigeren Wertes

Fazit und Handlungsempfehlungen

Das MieWeG markiert das Ende der bisherigen Wertsicherungsautomatik. Die Immobilienwirtschaft ist gefordert, ihre Prozesse bis zum 1. April 2026 umzustellen.

Unsere Empfehlungen für die Praxis:

• Vertragsanpassung: Nutzen Sie für Neuverträge bereits jetzt Muster, die unmittelbar auf das Berechnungsmodell des § 1 Abs. 2 MieWeG Bezug nehmen, um künftige Parallelrechnungen zu vermeiden.
• Software-Update: Stellen Sie sicher, dass Ihre Hausverwaltungssoftware die neuen Aliquotierungsregeln und das Günstigkeitsprinzip rechtssicher abbilden kann.
• Fristenmanagement: Aufgrund der Ballung aller Anpassungen auf den 1. April ist eine frühzeitige Aufbereitung der Indexdaten essenziell.

Für eine detaillierte Prüfung Ihrer Bestandsverträge oder die Anpassung Ihrer Mietvertragsmuster stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Zivilrechtliches Indexierungs-Anpassungsgesetz – ZIAG

Ebenfalls am 1. Jänner 2026 trat das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) in Kraft. Dieses regelt im Wesentlichen zwei Themen der Wertsicherungsklauseln und hat zu Änderungen im KSchG und ABGB geführt:

• Zum einen hat der Gesetzgeber nun klargestellt, dass die in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG geregelte Nichtigkeit von Vertragsbestimmungen, die eine preisliche Erhöhung des Entgelts für Leistungen des Unternehmers, die in den ersten beiden Monaten erbracht werden, nicht für Dauerschuldverhältnisse – und demnach nicht für Wohnraum-Bestandverträge – gilt, die nicht innerhalb von 2 Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen sind. Der OGH hatte durch eine Entscheidung aus dem Jahr 2023 (OGH 21.3.2023, 2 Ob 36/23t) mit einer gegenteiligen Äußerung für erhebliche Unsicherheit im Markt gesorgt, weil in letzter Konsequenz Wertsicherungsklauseln, die ein Anpassungsrecht in den ersten beiden Monaten nicht explizit ausgeschlossen haben, zur Gänze unwirksam hätten sein können (mit entsprechend nachteiligen Folgen für den Vermieter). Die nunmehrige gesetzgeberische Maßnahme ist daher aus Vermietersicht zu begrüßen.
• Die zweite Änderung des Gesetzgebers betrifft die Neueinführung des § 879a ABGB. Dieser nimmt ebenfalls Bezug auf Wertsicherungsvereinbarungen und behandelt die Situation, dass die vertraglich vorgesehene Indexzahl, von welcher die nächste Anpassung ausgeht, in gewissem zeitlichen Abstand vor Vertragsbeginn liegt. Zumindest bei einer Vielzahl von abzuschließenden Verträgen soll dies (zwecks administrativer Vereinfachung auf Seiten desjenigen, der sich ihrer bedient) zulässig sein. Bedauerlicherweise hält der Gesetzgeber jedoch in den Materialien fest, dass Verträge über die Raummiete die Kriterien eines solchen Massenvertrags nicht erfüllen und dieser Teil der Bestimmung daher nicht auf Raummietverträge anwendbar ist. Für Richtwert- und Kategoriemieten stellt der Gesetzgeber aber immerhin die Zulässigkeit von lange vor Vertragsbeginn liegenden Indexwerten als Ausgangsbasis fest.