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OGH-Entscheidung zum Anlagen-Contracting: Rechtliche und wirtschaftliche Auswirkungen auf Bauträgerverträge
5. März 2025
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer aktuellen Entscheidung (8 Ob 54/23h) die Zulässigkeit von Anlagen-Contracting im BTVG-Bereich zwar grundsätzlich bestätigt, aber von der Einhaltung strenger Informationspflichten betreffend die rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen von Contracting-Modellen abhängig gemacht.
Inhalt:
1. Was ist Anlagen-Contracting?
Beim Anlagen-Contracting übernimmt ein Contractor typischerweise die Konzeption, Finanzierung und Installation (in der Regel unter Eigentumsvorbehalt) sowie Wartung von Wärme-/Kälteversorgungsanlagen. Im Gegenzug werden zwischen dem Contractor und der Wohnungseigentümergemeinschaft langfristige Wärme-/Kältelieferungsverträge abgeschlossen, welche auch die Errichtungs- und Wartungskosten abdecken.
Für Bauträger eröffnen derartige Contracting-Modelle in Zeiten hoher Baukosten und geringer Nachfrage interessante Gestaltungsmöglichkeiten, um den Kaufpreis für den Endabnehmer zu reduzieren.
2. Wann ist Anlagen-Contracting zulässig?
Die grundsätzliche Zulässigkeit von Anlagen-Contracting im Anwendungsbereich des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) hat der OGH in der aktuellen Entscheidung (erneut) bestätigt.
Erforderlich ist jedoch, dass der Käufer über das Contracting-Modell ausdrücklich informiert wird.
So muss der Bauträgervertrag deutlich darauf hinweisen, (i) dass die Heizungsanlage nicht Teil der vom Bauträger geschuldeten Leistungen ist, (ii) dass die Heizungsanlage im Eigentum des Contracting-Unternehmens verbleibt, und (iii) welche rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen für den Käufer eines Wohnungseigentumsobjekts damit verbunden sind.
3. Welche Fallstricke gibt es?
Bereits in der Entscheidung OGH 5 Ob 160/22y hatte der OGH entschieden, dass es eine unbillige Beschränkung der „Nutzungs- und Verfügungsrechte“ der Wohnungseigentümer gemäß § 38 Abs 1 WEG darstellen kann, wenn ein Bauträger das Heizungssystem an einen Dritten auslagert und die Herstellungskosten über einen langfristigen Contracting-Vertrag gesondert auf die Wohnungseigentümer abwälzt. Dies wird auch in der aktuellen Entscheidung bestätigt.
Im konkreten Fall wurde insbesondere als problematisch beurteilt, dass der konkrete Inhalt der beabsichtigten Contracting-Vereinbarung im Bauträgervertrag nicht näher erläutert wurde. Hinweise darauf, dass „die Energiebereitstellung über ein Contracting-Unternehmen“ erfolgen bzw. „die Wärmeversorgung über einen zentralen Wärmelieferanten durchgeführt“ wird, wurden ebenso wenig als ausreichend beurteilt wie die Vertragsbestimmung, dass der Vertrag „langfristige Bindungen der Eigentümergemeinschaft enthalten werde und von den Käufern Einzelbezugsverträge abzuschließen seien“.
Nach den Ausführungen des OGH war aus den oben genannten, allgemein gehaltenen Vertragsbestimmungen für den Käufer nicht ersichtlich, dass trotz Zahlung des Kaufpreises kein Miteigentum an der zukünftigen Heizungsanlage erworben wird.
4. Welche Konsequenzen haben Verstöße?
Fehlt eine klare Aufklärung über das Anlagen-Contracting, schuldet der Bauträger laut OGH im Zweifel auch die Verschaffung von Miteigentum an der Heizungsanlage. Der Verbleib der Anlage im (Vorbehalts-)Eigentum des Contracting-Unternehmens stellt einen Rechtsmangel dar, welcher Auswirkungen auf die Auszahlung der fünften und sechsten BTVG-Rate an den Bauträger haben kann:
- Fünfte Rate: Nach § 10 BTVG wird die fünfte Rate mit der Übergabe des erworbenen Wohnungseigentumsobjekts fällig. Der Umstand, dass die Heizungsanlage nicht im Eigentum des Käufers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft steht, hindert laut OGH die Fälligkeit dieser Rate allerdings nicht, sofern die Wohnung durch das Contracting-Unternehmen mit Wärme versorgt wird und der Käufer das Objekt bestimmungsgemäß nutzen kann.
- Sechste Rate: Anders verhält es sich bei der sechsten Rate, welche mit Fertigstellung der Gesamtanlage fällig wird. Diese wird erst fällig, wenn dem Käufer die geschuldete Rechtsposition (Miteigentum an der Heizungsanlage) verschafft wird. Allerdings stellt der OGH in den Raum, dass anderes gelten könnte, wenn die „objektive Äquivalenz der Leistungen“ – nämlich der geschätzten Kosten für den Erwerb der Heizungsanlage einerseits und der Summe der auf alle Wohnungseigentümer entfallenden sechsten Teilraten andererseits – eingehalten werden würde. Diese Ansicht wurde in der Literatur (u.a. von Prader/Pittl, Zak 2024/683) scharf kritisiert, da sie dem Sicherungsgedanken des BTVG nicht gerecht werde und das Insolvenzrisiko des Contracting-Unternehmens nicht berücksichtige.
5. Key Takeaways für Bauträger
Für die rechtssichere Gestaltung von Anlagen-Contracting im Rahmen von Bauträgerverträge ergeben sich die folgenden Schlussfolgerungen:
- Es ist sicherzustellen, dass Bauträgerverträge (sowie die zugehörigen Verkaufsunterlagen) eine klare und detaillierte Aufklärung über das Anlagen-Contracting sowie die damit verbundenen rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen enthält. Ein allgemeiner Hinweis, dass ein Anlagen-Contracting Verwendung finden wird, reicht nicht aus.
- Bei der Projektplanung ist zu berücksichtigen, dass eine Festlegung der Bedingungen des Anlagen-Contractings vor Beginn der Abverkaufsphase erforderlich ist, um die Käufer angemessen informieren zu können.
- Im Sinne größtmöglicher Rechtssicherheit, erscheint auch die Aufnahme der durch das Anlagen-Contracting erzielten Preisreduktion in den Bauträgervertrag empfehlenswert – auch wenn abzuwarten bleibt, ob der OGH in Folgeentscheidungen aus einer gegebenen „objektiven Äquivalenz der Leistungen“ tatsächlich eine Fälligkeit der sechsten Kaufpreisrate ableiten wird.
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