OGH zum Alleinvermittlungsauftrag: „Doch nicht mehr wollen“ kann für den Rücktritt genügen

Der OGH hat sich in seiner kürzlich ergangenen Entscheidung zu 1 Ob 69/26t vom 27.08.2026 mit dem Rücktritt von einem außerhalb von Geschäftsräumlichkeiten abgeschlossenen Dienstleistungsvertrag, in concreto einem Alleinvermittlungsauftrag für eine Liegenschaft, nach dem Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) auseinandergesetzt. Die Entscheidung verdeutlicht, wie gering die Anforderungen an eine Rücktrittserklärung von Verbrauchern sein können und welche Bedeutung einer korrekten Dokumentation zukommt, wenn mit der Tätigkeit bereits innerhalb der 14-tägigen Rücktrittsfrist begonnen werden soll. Spannend ist zudem, dass der OGH das Bestehen eines Provisionsanspruchs der Maklerin aus anderen Gründen verneint als die beiden Vorinstanzen und eine nachträgliche Änderung der persönlichen Verkaufsabsicht nicht als wichtigen Kündigungsgrund anerkennt.

Zum Sachverhalt

Ein bereits pensionierter Landwirt beauftragte eine Maklerin mit der Vermittlung eines landwirtschaftlichen Grundstücks. Der auf rund sechs Monate befristete Alleinvermittlungsauftrag, der eine Provision iHv 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer vorsah, wurde nicht in den Geschäftsräumlichkeiten der Maklerin, sondern unmittelbar auf dem Grundstück abgeschlossen. Gleichzeitig mit Unterfertigung des Alleinvermittlungsauftrags erhielt der Auftraggeber eine Urkunde mit einer Belehrung über seine Rücktrittsrechte nach dem FAGG.

Im Maklervertrag wurde inter alia vereinbart, dass auch bei fehlendem Vermittlungserfolg eine Provision nach § 15 MaklerG unter anderem für den Fall zusteht, dass der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag ohne wichtigen Grund vorzeitig beendet.

Nachdem die Maklerin das Grundstück erfolglos zwei Interessenten angeboten hatte, legte die von der Maklerin kontaktierte Pächterin des Grundstücks, zu deren Gunsten ein Vorkaufsrecht bestand, ein Kaufanbot. Kurze Zeit später und nur 12 Tage nach Abschluss des Maklervertrages teilte der Auftraggeber der Maklerin mit, er wolle das Grundstück „doch nicht mehr verkaufen“. In weiterer Folge übergab er das Grundstück seiner Tochter.

Mit der Begründung, der Alleinvermittlungsauftrag sei unberechtigt vorzeitig beendet worden, forderte die Maklerin trotz fehlenden Vermittlungserfolgs die Provision gemäß § 15 MaklerG.

Geänderte Verkaufspläne rechtfertigen keine vorzeitige Vertragsauflösung

Das Erstgericht wies die Klage der Maklerin ab, da die bloße Namhaftmachung der vorkaufsberechtigten Pächterin keine Verdienstlichkeit der Maklerin begründet habe. Zudem sei der Auftraggeber aus beachtenswerten Gründen vom Vertragsabschluss abgestanden und habe es sich bei der Übergabe des Grundstücks an die Tochter nicht um das vom Maklervertrag umfasste, zu vermittelnde (Verkaufs-)Geschäft gehandelt.

Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung, da ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Auflösung vorgelegen habe. Das Interesse des Auftraggebers an der vorzeitigen Vertragsauflösung wiege schwerer als jenes der Maklerin an der Fortsetzung des Vertrags, zumal diese bis dahin nur geringfügige Aufwendungen getätigt habe.

Dieser Rechtsansicht folgte der OGH nicht. Zwar können nach allgemeinen Grundsätzen Dauerschuldverhältnisse vor Ablauf der bedungenen Zeit wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung einseitig aus wichtigem Grund gekündigt werden, dies setzt jedoch immer eine Interessenabwägung zwischen Auflösungs- und Bestandsinteresse voraus. Im konkreten Fall hat der OGH das Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes verneint. Die geänderte persönliche Verkaufsabsicht des Auftraggebers, das Grundstück nun doch innerhalb der Familie zu übertragen, sei ein rein privates Motiv, welches kein solches Gewicht habe, dass die Vertragsfortsetzung für den Auftraggeber unzumutbar machen würde. Der Umstand würde allein im Risikobereich des Auftraggebers liegen und lasse nicht erkennen, warum der Maklerin die vorzeitige Beendigung zumutbar, dem Auftraggeber der Fortbestand des Alleinvermittlungsauftrags hingegen unzumutbar wäre.

Der OGH betont, dass die wirtschaftliche Grundlage des Maklervertrags weitgehend obsolet werden würde, würde jede nachträgliche Änderung der persönlichen Verkaufsabsicht als wichtiger Kündigungsgrund anerkannt werden.

Der Maklerin stünde somit – auch ohne Vermittlungserfolg – ein nach § 15 Abs 2 Z 1 MaklerG wirksam vereinbarter Provisionsanspruch gegenüber dem Auftraggeber zu.

Vorzeitiger Leistungsbeginn: Formale Anforderungen dürfen nicht unterschätzt werden

Im Ergebnis kommt der OGH aber dennoch zum Schluss, dass die Maklerin keinen Provisionsanspruch hat. Der Auftraggeber hätte zulässigerweise seinen Rücktritt nach § 13 FAGG erklärt.

Nach § 11 Abs 1 FAGG kann ein Verbraucher von einem Fernabsatzvertrag oder einem außerhalb von Geschäftsräumlichkeiten geschlossenen Vertrag grundsätzlich innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Da der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten der Maklerin geschlossen wurde und der Auftraggeber als pensionierter Landwirt nach Ansicht des OGH als Verbraucher zu qualifizieren ist, gelangt diese Bestimmung zur Anwendung.

Besonders praxisrelevant ist die Aussage des OGH zur Form der Rücktrittserklärung: Der Verbraucher muss weder das Wort „Rücktritt“ verwenden noch sich ausdrücklich auf eine bestimmte Rechtsgrundlage berufen. Es genügt vielmehr, dass sein Wille, nicht länger am Vertrag festhalten zu wollen, eindeutig erkennbar ist. Da der Rücktritt an keine bestimmte Form gebunden ist, reicht auch eine mündliche Erklärung. Das führt im konkreten Fall zu einem für Vertragspartner durchaus bemerkenswerten Ergebnis. Die Aussage des Auftraggebers, er wolle das Grundstück „doch nicht verkaufen“, wertete der OGH als Rücktrittserklärung iSd §§ 11 und 13 FAGG. Damit hatte der Auftraggeber wirksam den Rücktritt vom Maklervertrag erklärt. Da die Maklerin auch nicht behauptet hatte, dass sie mit vorheriger ausdrücklicher Zustimmung des Auftraggebers mit der Vertragserfüllung begonnen hatte, ist der Provisionsanspruch mit dem erklärten Rücktritt entfallen.

Der OGH stellt in diesem Zusammenhang somit klar, dass die vollständige Vertragserfüllung allein nicht zum Verlust des Rücktrittsrechts nach § 18 Abs 1 Z 1 lit a FAGG führt. Bei entgeltlichen Dienstleistungen setzt dies vielmehr voraus, dass der Verbraucher (i) der vorzeitigen Vertragserfüllung ausdrücklich zustimmt und zudem (ii) vor Beginn der Leistungserbringung bestätigt, zur Kenntnis genommen zu haben, dass er sein Rücktrittsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung verliert. Auch ein anteiliger Entgeltanspruch für bereits erbrachte Leistungen nach § 16 Abs 1 FAGG kommt nur dann in Betracht, wenn der Verbraucher noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist ausdrücklich die vorzeitige Vertragserfüllung verlangt hat.

Makler sollten sich daher nicht darauf verlassen, dass die Rücktrittsbelehrung oder der bloße Beginn der Vermittlungstätigkeit ihren Vergütungsanspruch absichert. Fehlen das ausdrückliche Verlangen auf vorzeitige Vertragserfüllung sowie die Kenntnisnahme des Verlusts des Rücktrittsrechts, schützt auch eine bereits erbrachte Vermittlungsleistung nicht vor einem Rücktritt innerhalb der 14-tägigen Frist. Makler riskieren damit nicht nur den Verlust des vereinbarten Provisionsanspruchs, sondern auch den für bereits erbrachte Leistungen anteiligen Entgeltanspruch.

Fazit und Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung unterstreicht, dass bei Maklerverträgen mit Verbrauchern das FAGG von Beginn an mitzuberücksichtigen ist. Gerade bei Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten, etwa in der zu vermittelnden Wohnung, können die gesetzlichen Rücktrittsrechte maßgeblichen Einfluss auf die Durchsetzbarkeit des Provisionsanspruchs haben.

Für Makler empfiehlt es sich daher insbesondere,

• die Verbraucher- oder Unternehmereigenschaft des Auftraggebers bereits vor Vertragsabschluss sorgfältig zu prüfen (eine frühere unternehmerische Tätigkeit muss sich nicht auswirken und auch der Zusammenhang mit einem Betrieb bzw eine Betriebsaufgabe kann relevant sein);
• bei einem gewünschten sofortigen Tätigkeitsbeginn den Auftraggeber aktiv dazu aufzufordern, ein ausdrückliches Verlangen auf vorzeitige Vertragserfüllung (iSd § 10 FAGG) an den Makler zu richten;
• das seitens des Auftraggebers abgegebene Verlangen, noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 11 FAGG mit der Vertragserfüllung zu beginnen, auf einem dauerhaften Datenträger klar und beweissicher zu dokumentieren;
• die gesetzliche Rücktrittsbelehrung samt Kenntnisnahme des Verbrauchers ebenfalls nachvollziehbar festzuhalten; und
• sämtliche Aussagen des Auftraggebers, welche auf einen Widerruf schließen lassen, nicht zu formalistisch zu betrachten.

Die Entscheidung führt deutlich vor Augen, dass das FAGG in der Vertragspraxis nicht auf die bloße Erteilung einer Rücktrittsbelehrung reduziert werden sollte. Diesbezügliche Versäumnisse können erhebliche Auswirkungen auf den Vergütungsanspruch haben. Makler – aber auch andere Unternehmer – die regelmäßig Verbraucherverträge außerhalb ihrer Geschäftsräumlichkeiten oder im Fernabsatz schließen und unmittelbar mit der Leistungserbringung beginnen, sollten ihre Vertragsmuster und Abschlussprozesse jedenfalls in Hinblick auf die Bestimmungen des FAGG überprüfen.