Legal Insights
Mietverträge als Massengeschäft im Sinne des § 879a ABGB? Der OGH sagt: möglich.
20. Mai 2026
Mit dem am 01.01.2026 in Kraft getretenen § 879a ABGB hat sich der Gesetzgeber mit der Frage beschäftigt, welche Aspekte bei der Beurteilung der gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs. 3 ABGB bei Wertsicherungsklauseln Berücksichtigung finden sollen, und insbesondere, ob eine solche bei Bezugnahme auf eine (eventuell weit) vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl vorliegt. Die Novelle schafft im Mietrecht jedoch keine Klarheit, da der Gesetzgeber Verträge über die Raummiete – so die Materialien – nicht als Massenvertrag im Sinne des neuen § 879a ABGB qualifiziert. Dem scheint der OGH in der kürzlich ergangenen Entscheidung zu 3 Ob 20/26a vom 25.03.2026 zu widersprechen.
Gröbliche Benachteiligung vs. Zweckmäßigkeit einer einheitlichen Wertsicherung nach § 879a ABGB
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist nach § 879 Abs. 3 ABGB nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls eine Partei gröblich benachteiligt. Eine gröbliche Benachteiligung der Verbraucher:innen ist dann anzunehmen, wenn eine erhebliche Abweichung von der für den Durchschnittsfall getroffenen Norm des dispositiven Rechts vorliegt, die sachlich nicht gerechtfertigt ist. Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen mit Verbraucher:innen haben sich überdies an den Erfordernissen des § 6 Abs. 1 Z. 5 KSchG messen zu lassen, durch welche die Bestimmung des § 879 Abs. 3 ABGB konkretisiert wird.
Unstrittig ist grundsätzlich, dass Wertsicherungsvereinbarungen, die die Höhe des Mietzinses an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppeln, dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs. 3 ABGB und den Anforderungen des § 6 Abs. 1 Z. 5 KSchG genügen (vgl. etwa OGH, 25.04.2019, 6 Ob 226/18f). Das kann sich jedoch ändern, wenn in die Anpassung der Miete Umstände einfließen (sollen), die aus der Zeit vor Abschluss des Mietvertrags stammen.
Der OGH hat in der Vergangenheit bereits mehrfach festgehalten (vgl. etwa OGH 8 Ob 37/23h), dass Wertsicherungsklauseln, die an einen vor Vertragsabschluss liegenden Indexwert anknüpfen (bzw. diesen als Ausgangswert verwenden), als gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs. 3 ABGB anzusehen sind.
Dieser Thematik hat sich der Gesetzgeber im Rahmen des Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetzes (ZIAG), das am 01.01.2026 in Kraft getreten ist, gewidmet. Der neu geschaffene § 879a ABGB konkretisiert den Maßstab für die Beurteilung, ob durch Wertsicherungsklauseln in Dauerschuldverhältnissen, die auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl Bezug nehmen, eine gröbliche Benachteiligung im Sinn des § 879 Abs. 3 ABGB erfolgt. Dabei wird auf zwei Kriterien abgestellt: (i) den zeitlichen Abstand zwischen dem Vertragsabschluss und der davor liegenden Indexzahl und (ii) den Umstand, ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge (d. h. Massenverträge) eine parallel laufende Wertsicherung all dieser Verträge zweckmäßig ist. Ganz generell ist weiters dann nicht von einer gröblichen Benachteiligung auszugehen, wenn wegen zwingender gesetzlicher Vorgaben die bis zum Vertragsabschlusszeitpunkt verstrichene Zeit bei der Entgeltbemessung nicht berücksichtigt werden kann. Beispielhaft wird hier die Valorisierung des Richtwertmietzinses genannt.
Die Intention des Gesetzgebers, Klarheit zu schaffen, ist grundsätzlich zu begrüßen. Ausgerechnet im Bereich des Mietrechts geht die Neuregelung jedoch ins Leere. Aus den Materialien geht nämlich die Absicht des Gesetzgebers hervor, dass Verträge über die Raummiete die Kriterien eines Massenvertrags im Sinne des § 879a ABGB gerade nicht erfüllen. Dies wird damit begründet, dass das Interesse der Mieter:innen an einer individuellen Wertsicherung allfälligen Zweckmäßigkeitserwägungen jedenfalls vorgehen soll.
Zweckmäßigkeitserwägungen auch bei Mietverträgen?
An dieser rigorosen Ansicht des Gesetzgebers scheint der OGH in seiner aktuellen Entscheidung (OGH 25.03.2026, 3 Ob 20/26a) jedoch zu zweifeln. Gegenstand des Verfahrens war die Prüfung einer Wertsicherungsklausel. Die mietende Person begehrte die Rückzahlung der geleisteten Zahlungen im Umfang der von der:dem Vermieter:in geltend gemachten Wertsicherung sowie die Feststellung der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel aufgrund des Abstellens auf einen Indexwert vor Vertragsabschluss.
Zum zugrundeliegenden Sachverhalt: Die Parteien haben am 28.06.2017 einen Mietvertrag abgeschlossen. Die mietende Person ist seit 01.02.2018 Hauptmieter:in einer Wohnung in einer bei Mietvertragsabschluss noch in Bau befindlichen Wohnhausanlage, in der sich insgesamt 156 Wohnungen befinden. Das Gebäude wurde im Rahmen der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“ errichtet, wodurch die:der Vermieter:in in weiterer Folge an gewisse Mietpreisbildungsvorschriften gebunden war. Aufgrund eines mehrere Monate dauernden Bewerbungsprozesses waren der mietenden Person bereits Monate vor Verschriftlichung des Mietvertrags alle wesentlichen Parameter der Mietpreisbildung einschließlich der Art der Indexierung bekannt. Die Wertsicherungsklausel¹ wurde – aufgrund des gesamten Prozesses – nicht im Einzelnen ausverhandelt.
In concreto argumentierte die mietende Person, dass die Wertsicherungsklausel aufgrund einer Ausgangsbasis (d. h. die für September 2016 verlautbarte Indexzahl) neun Monate vor Abschluss des Mietvertrags und rund 18 Monate vor Übergabe des Mietgegenstands unzulässig sei. Dies sei sowohl nachteilig und ungewöhnlich im Sinn des § 864a ABGB als auch gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs. 3 ABGB und § 6 Abs. 1 Z. 5 KSchG, weil durch die Ausgangsbasis vor Mietbeginn ein Zeitraum für die Mietzinserhöhung mitberücksichtigt werde, in dem der Mietvertrag noch gar nicht gegolten habe.
Kein Verstoß gegen § 864a ABGB
Einen Verstoß gegen § 864a ABGB hat der OGH mit der Begründung verneint, dass der mietenden Person die vereinbarte Mietpreisberechnung einschließlich der im Mietvertrag vorgesehenen Indexierung bereits vor Vertragsabschluss bekannt war. Die Geltungskontrolle nach § 864a ABGB bezieht sich nämlich auf nachteilige, überraschende und ungewöhnliche Klauseln. Objektiv ungewöhnlich ist eine Klausel, die von den Erwartungen der Vertragspartner:innen deutlich abweicht, mit der sie also nach den Umständen vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchen (Überrumpelungseffekt).
Geänderte Rechtslage gilt auch für Altverträge
Der OGH hält im Zusammenhang mit der Inhaltskontrolle nach § 879 Abs. 3 ABGB zunächst fest, dass die durch § 879a ABGB geänderte Rechtslage aufgrund der Übergangsbestimmungen auch auf Altverträge, sohin Verträge, die bereits vor dem 01.01.2026 abgeschlossen wurden, anzuwenden ist und auch die zu diesem Zeitpunkt bestehende Gerichtsanhängigkeit die Anwendbarkeit nicht ausschließt.
Ob daher die Vereinbarung eines rund neun Monate vor dem Mietvertragsabschluss und rund 18 Monate vor Übergabe des Mietgegenstands liegenden Bezugspunkts für die Wertsicherung an sich als für die mietende Person gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs. 3 ABGB anzusehen ist, ist folglich auch unter Heranziehung des § 879a ABGB zu prüfen.
Gesetzesmaterialien sind weder Gesetz noch Interpretation desselben
Den Gesetzesmaterialien (RV 279 BlgNR 28. GP 3) zufolge hatte der Gesetzgeber hinsichtlich des in § 879a Satz 1 ABGB festgeschriebenen Kriteriums der „Zweckmäßigkeit“ von Wertsicherungsvereinbarungen, die in einer Vielzahl von Verträgen parallel laufend geschlossen wurden, „Massenverträge“ vor Augen. Wenn etwa für derartige Massenverträge ein bestimmter Tarif vorgesehen sei, sei es legitim, dass die Wertsicherung für alle Verträge gleichgeschaltet sei, möge bei späteren Vertragsabschlüssen der relevante Index auch in der Vergangenheit liegen. Wenn Kund:innen nicht von einer individuellen Entgeltgestaltung ausgehen könnten, sondern erkennbar für alle derartigen Verträge ein einheitlicher Tarif verlangt werde, sei es nicht gröblich benachteiligend, wenn der Tarif auf Basis eines in der Vergangenheit liegenden Index wertgesichert sei, sofern die Indexzahl nicht mehr als 24 Monate vor Vertragsabschluss liege.
Gleichzeitig ergibt sich aus den Materialien die Absicht des Gesetzgebers, dass Verträge über die Raummiete diese Kriterien eines Massenvertrags nicht erfüllen. Im Text des neuen § 879a ABGB findet sich dies jedoch nicht. Während die Aussagen des Gesetzgebers in den Materialien und Erläuterungen in der Praxis für Verwunderung gesorgt und gleichzeitig zu vielen Fragen geführt haben, kommt der OGH bereits im Zuge der erstmaligen Berührung mit dieser Thematik zu der klaren Erkenntnis, dass Gesetzesmaterialien selbst weder Gesetz noch eine authentische Interpretation desselben sind, sodass bei der Auslegung eines Gesetzes generell keine Bindung an die in den Gesetzesmaterialien geäußerte Ansicht besteht (siehe dazu ganz generell RIS-Justiz RS0008799).
Die intendierte Ausnahme für Verträge über die Raummiete wurde damit begründet, dass das Interesse der Mieter:innen an einer individuellen Wertsicherung allfälligen Zweckmäßigkeitserwägungen jedenfalls vorgehe. Während der Gesetzgeber diese Aussage ganz generell getroffen hat, sieht der OGH die Notwendigkeit einer differenzierten Betrachtung:
Für den „Normalfall“ der Vermietung einzelner Wohnungen in einem bereits bewohnten Haus kann sich die mietende Person jedenfalls eine individuelle Entgeltgestaltung erwarten und muss zweifellos nicht davon ausgehen, dass eine mit anderen Mietverträgen gleichgeschaltete Anpassung des Mietzinses stattfinden soll. Die bau- und mietrechtliche Praxis kennt aber auch andere Fälle der Vermietung, wie etwa den Anlassfall, in dem die:der Vermieter:in bereits während der mehrjährigen Bauphase mit dem Akquirieren von Mietenden für die 156 Wohnungen begonnen hat, der Abschluss der einzelnen Mietverträge aufgrund der im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative 2011 einzuhaltenden Vorgaben eine längere Vorlaufzeit hatte und überdies in sämtlichen Mietverträgen eine einheitliche – von der Stadt Wien vorgegebene – Mietzinsbildung erfolgte.
Aufgrund dieser Besonderheiten kommt der OGH zu dem Schluss, dass nicht von einem Vertrag außerhalb des in § 879a Satz 1 ABGB angesprochenen Massengeschäfts auszugehen ist und die sachliche Rechtfertigung der Wertsicherungsklausel nicht alleine unter Berücksichtigung des langen zeitlichen Abstands zwischen dem vereinbarten Ausgangsmonat und dem Vertragsabschluss verneint werden kann.
Sollte sich die Wertsicherungsklausel im Anlassfall aufgrund ihrer „Zweckmäßigkeit“ im Sinn des § 879a ABGB nicht als gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs. 3 ABGB erweisen, so wäre zudem davon auszugehen, dass diese auch nach § 6 Abs. 1 Z. 5 KSchG sachlich gerechtfertigt ist.
Aufgrund verfahrensrechtlicher Grundsätze war die Rechtssache zur ergänzenden Erörterung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
Fazit und Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung macht deutlich, dass sich die Rechtsprechung nicht apodiktisch an den Wunsch des Gesetzgebers, Mietverträge vom Anwendungsbereich des § 879a ABGB auszunehmen, halten wird. Man darf noch gespannt sein, wie konkret Sonderkonstellationen aussehen können, die in Zukunft die Zweckmäßigkeit einer gleichlaufenden Valorisierung rechtfertigen werden.
Im Bereich des Mietrechts bleibt sohin weiterhin eine gewisse Unsicherheit und Unklarheit vorherrschend. Nach den Entwicklungen der letzten Jahre haben Vermieter:innen aber ohnehin bereits gelernt, mit einer solchen Unsicherheit zu leben, und lassen auch Vertragserrichter:innen bei der Gestaltung von Wertsicherungsklauseln (weiterhin) besondere Sorgfalt walten. Auch wenn das Abstellen auf eine Ausgangsbasis „kurz vor der zuletzt verlautbarten Indexzahl“ nicht immer gröblich benachteiligend sein muss, sollte aus Gründen der Vorsicht jedenfalls nicht auf eine Indexzahl abgestellt werden, die vor dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. jenem der Übergabe des Mietgegenstands liegt.
Zur Erinnerung: Das Fehlen der Formulierung, dass eine Wertsicherung nicht in den ersten beiden Monaten des Mietverhältnisses vorgenommen werden darf, führt seit dem Inkrafttreten des ZIAG nicht mehr zur Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel.
Fussnote
1) „Der Hauptmietzins […] ist wertgesichert. Die Wertanpassung erfolgt jährlich nach dem Verbraucherpreisindex 2010 oder einem gleichwertigen, an dessen Stelle tretenden Index. Der jeweils für September verlautbarte Index wird dabei dem für September 2016 verlautbarten Index gegenübergestellt. Aufgrund der Wertanpassung verändert sich der Hauptmietzins jeweils mit 1. Jänner des folgenden Jahres.“
Wir beraten Sie gerne
Bei nationalen und grenzüberschreitenden Umgründungen unterstützen wir Sie umfassend und bieten durch unsere enge Kooperation mit den Bereichen Tax und Advisory eine ganzheitliche Beratungsleistung.
Kontakt