Zur Intransparenz von Betriebskosten-Klauseln in Mietverträgen

In seiner bereits 10. bestandrechtlichen Klauselentscheidung (4 Ob 106/21y) hat sich der OGH neuerlich mit dem Transparenzgebot gemäß § 6 Abs 3 KSchG auseinandergesetzt und in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung mehrere Standardklauseln als intransparent eingestuft.

Konkret ging es ua um die Frage, ob Überwälzungsvereinbarungen betreffend Betriebskosten in Mietverträgen im Teilanwendungsbereich des MRG unklar formuliert sind und sohin gegen das Transparenzgebot verstoßen. Im Teilanwendungsbereich des MRG kommt § 1099 ABGB zur Anwendung, wonach der Vermieter alle Lasten und Abgaben der Bestandsache zu tragen hat. In zahlreichen Standard-Mietverträgen finden sich daher Überwälzungsvereinbarungen, wonach „sämtliche und/oder insbesondere folgende Betriebskosten vom Mieter zu tragen“ seien. Und genau solche Formulierungen werden vom OGH als problematisch erachtet.

Das Transparenzgebot

Gemäß § 6 Abs 3 KSchG ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Das Transparenzgebot soll es dem Kunden ermöglichen, sich aus den AGB oder Vertragsbestandteilen zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren. Für den Verbraucher müssen sohin Inhalt und Tragweite durchschaubar sein.

Diese Vorgaben erfüllt laut OGH eine Betriebskostenregelung nicht, die normiert, dass der Mieter sämtliche mit dem Betrieb des Gebäudes und des Mietgegenstandes verbundene Betriebskosten, öffentliche Abgaben und Verwaltungskosten anteilig zu tragen hat, sofern nicht durch Verbrauchszähler eindeutig zuweisbar. Der Verbraucher könne nicht abschätzen, welche „Betriebskosten, öffentliche Abgaben und Verwaltungskosten“ ihm letztendlich zur Last fallen würden. Dies werde im konkreten Fall dadurch verstärkt, dass in der nachfolgenden Klausel festgehalten werde, dass zu den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben „jedenfalls“ die in den §§ 21 bis 24 MRG normierten Positionen zählen würden, und daher keine taxative Aufzählung vorliege. Da eine gesetzliche Festlegung der Betriebskosten nur im Vollanwendungsbereich des MRG besteht, könne der Mieter somit im Teilanwendungsbereich die allenfalls auf ihn zukommenden Kosten nicht absehen. Der OGH stuft diese Klauseln daher als intransparent im Sinne des § 6 Abs 3 KSchG ein.

Rechtsfolgen

In der vorliegenden Entscheidung hat der OGH bei der Beurteilung der Betriebskosten-Klauseln an bisheriger Rechtsprechung festgehalten. Aus Sicht des Vertragserrichters ist diese Klauselentscheidung freilich unbefriedigend, da oftmals nicht sämtliche künftigen Kosten vorhersehbar sind und sohin eine taxative Aufzählung nur schwer möglich ist. Es ist zudem auch nicht gänzlich nachvollziehbar, warum bei einem Verweis auf die im MRG normierten Betriebskosten für den Mieter nicht absehbar sein soll, mit welchen Kosten er zu rechnen hat (selbst wenn dieser gesetzliche Katalog nur im Vollanwendungsbereich des MRG gilt). Da die vom OGH für intransparent erklärten Klauseln in zahlreichen Standard-Mietverträgen enthalten sind, stellt sich für die Praxis die Frage, wie mit solchen Klauseln – insbesondere in Einzelverträgen – umzugehen ist.

Das österreichische Recht normiert grundsätzlich, dass eine in AGB und Vertragsformblättern enthaltene Bestimmung nicht gänzlich nichtig ist, sondern nur insoweit, als sie unzulässig bzw überschießend ist. Man spricht von der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion. Im Verbandsverfahren gilt gemäß gefestigter OGH-Rechtsprechung jedoch der Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung, sodass für eine geltungserhaltende Reduktion kein Raum bleibt. Dementsprechend hat die intransparente Vertragsklausel zur Gänze unberücksichtigt zu bleiben.

In seiner jüngeren Rechtsprechung stellt sich der OGH – der Rechtsprechung des EuGH über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen folgend – auch im Falle von Individualverträgen gegen die geltungserhaltende Reduktion. Dies führt zu dem – zum Teil sehr unbefriedigenden – Ergebnis des Rückgriffs auf das dispositive Recht oder die ersatzlose Streichung der überschießenden intransparenten Klausel.

Fazit

Aufgrund dieser Rechtsprechung des OGH sind Vermieter sohin gut beraten, bei der Gestaltung von Mietverträgen besondere Sorgfalt walten zu lassen. Im Rahmen der Vertragsgestaltung kann der eine oder andere Fehler aber jedenfalls vermieden werden.

ANSPRECHPARTNER

Mag. Stefanie Heimel

Julia Cuder